المستشارون يصوتون بالإجماع لصياغة جديدة لقانون تقسيم الأراضي العقارية بعد أكثر من ثلاثة عقود

السياق التاريخي والسياسي لتحديث قانون التجزئات العقارية رقم 34.21

شهدت القبة التشريعية خطوة حاسمة تعكس نضجاً في التعامل مع الملفات الهيكلية، حيث صادق مجلس المستشارين في جلسته التشريعية المنعقدة يوم الثلاثاء بالإجماع على مشروع القانون رقم 34.21. هذا النص التشريعي الجديد جاء ليقضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 الذي ظل ينظم قطاع التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات وعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام لأكثر من ثلاثة عقود. إن هذا الإجماع البرلماني ليس مجرد توافق سياسي عابر، بل هو انعكاس لوعي جماعي بضرورة طي صفحة تشريعية تعود إلى عام 1992، وهي فترة كانت فيها التحديات الديموغرافية والامتدادات الحضرية تختلف جذرياً عما تعيشه الحواضر والقرى في عام 2026. لقد أظهرت الممارسة الميدانية طيلة هذه السنوات أن النص القديم استنفد أغراضه، وبات يشكل في كثير من الأحيان عائقاً أمام التطور العمراني السليم.

وفي تحليل دقيق للكلمة التقديمية التي ألقاها كاتب الدولة المكلف بالإسكان، السيد أديب بن إبراهيم، يتبين أن المقاربة الحكومية تجاوزت منطق الترقيع القانوني. فقد أوضح المسؤول الحكومي بعبارات لا تقبل التأويل أن مشروع هذا القانون لا يقتصر على كونه تعديلاً تقنياً لنص مضى على اعتماده ما يقارب 34 سنة، بل يجسد إرادة سياسية ومؤسساتية واضحة لتحديث المنظومة القانونية للتعمير. هذا التحديث يأتي في سياق وطني يتسم بتحولات عمرانية عميقة، حيث أصبحت المدن تتمدد بوتيرة متسارعة، وتطورت معها الاحتياجات الاقتصادية والاجتماعية للساكنة. إن مواكبة هذه التحولات تتطلب ترسانة قانونية مرنة قادرة على استيعاب المفاهيم الجديدة للتعمير المستدام، وتجاوز الإكراهات التي كانت تعطل المشاريع وتخلق مناطق حضرية تفتقر للانسجام المجالي.

لقد شكلت العقود الثلاثة الماضية مختبراً حقيقياً لاختبار صلابة القانون القديم، والنتيجة كانت تراكم مجموعة من الاختلالات التي رصدتها تقارير التقييم المؤسساتي. من بين هذه الاختلالات نجد التعقيد الإداري الذي كان يصاحب عمليات تقسيم الأراضي، مما شجع في فترات معينة على ظهور البناء غير المهيكل والتجزئات السرية. وبناءً على هذا التشخيص المنهجي، تم صياغة مشروع القانون رقم 34.21 ليكون بمثابة استجابة هيكلية تعيد ترتيب الأوراق في قطاع يعتبر المحرك الأساسي للدينامية الاقتصادية. إن هندسة هذا القانون الجديد بنيت على استقراء دقيق للواقع الميداني، واستماع مستمر لانشغالات الفاعلين من منعشين عقاريين، ومهندسين طوبوغرافيين، وهيئات منتخبة، مما يجعله وثيقة تشريعية متكاملة الأركان.

إن الفلسفة العميقة التي تؤطر هذا التحول التشريعي تنبني على تحقيق توازن دقيق ومدروس بين ثلاثة أهداف كبرى ومتقاطعة. هذا التوازن المنهجي يعتبر ضرورياً لضمان عدم طغيان البعد الاقتصادي الاستثماري على البعد الاجتماعي والحقوقي للمواطن، أو إهمال الجودة المعمارية والبيئية. فالتشريع الناجح في مجال التعمير هو الذي يستطيع أن يوفق بين حق المطور العقاري في تحقيق الربح ضمن مناخ استثماري سلس، وحق المواطن في سكن لائق ومحيط مجهز، وحق الجماعة الترابية في تدبير مجالها الحضري بكفاءة. ومن هنا، يبرز القانون الجديد كخارطة طريق متكاملة لإعادة صياغة المشهد الحضري، وتصحيح مسارات التخطيط العمراني لتتلاءم مع تطلعات الأجيال الحالية والمستقبلية.

ولا يمكن قراءة هذا التعديل بمعزل عن الأوراش الكبرى التي يتم تنزيلها في إطار النماذج التنموية الحديثة. فالتعمير لم يعد يقتصر على تكديس الكتل الخرسانية وتقسيم البقع الأرضية، بل أصبح صناعة مجالية متكاملة تتطلب دقة في التنظيم وسرعة في الإنجاز. لذلك، فإن التصويت بالإجماع داخل مجلس المستشارين يعطي إشارة قوية للفاعلين الاقتصاديين والاجتماعيين بأن الدولة عازمة على تصفية التركات القانونية المعرقلة، والمضي قدماً نحو إرساء بيئة قانونية شفافة وتنافسية، تضع حداً للاجتهادات الفردية في تفسير النصوص القديمة، وتؤسس لمرحلة جديدة من الحكامة الترابية المبنية على الوضوح والمسؤولية المتبادلة بين كافة المتدخلين.

الأبعاد الفلسفية لتحقيق التوازن في السياسات العمرانية

لفهم العمق الفلسفي لمشروع القانون الجديد، يجب تفكيك الأهداف الثلاثة التي بني عليها. الهدف الأول يتجه مباشرة نحو صيانة الكرامة الإنسانية وحماية الحقوق الدستورية للمواطنين في التمتع ببيئة سليمة. لم يعد مسموحاً اليوم، وفي ظل المعايير الحضرية المعتمدة في 2026، أن يتم تسويق تجزئات عقارية تفتقر للحد الأدنى من مقومات الحياة الكريمة. التوجه الجديد يفرض بقوة القانون توفير بنيات تحتية متكاملة تتجاوز الربط التقليدي بالماء والكهرباء لتشمل شبكات الاتصال المتقدمة، والمساحات الخضراء التي أصبحت حاجة ملحة للصحة النفسية والبيئية، فضلاً عن المرافق العمومية الضرورية التي تجعل من التجزئة فضاءً متكاملاً للعيش وليس مجرد مرقد.

أما الشق المرتبط بمعالجة الحالات الاجتماعية المستعجلة، فيشكل إضافة نوعية تعكس النضج في التعامل مع الأزمات. فالتشريع الجديد وضع إطاراً خاصاً لتأطير التجزئات العقارية الموجهة لإعادة إسكان المتضررين من الكوارث الطبيعية. هذه النقطة بالذات تبرز كيف أن المشرع استخلص الدروس من التجارب السابقة، حيث كانت المساطر العادية المتبعة في الظروف الطبيعية تقف حجر عثرة أمام التدخل السريع في حالات الطوارئ. اليوم، يوفر القانون آليات استثنائية وسريعة لتجهيز الأراضي وتقسيمها استجابة للضرورات الإنسانية القصوى، مما يعزز من مرونة الدولة وقدرتها على التدخل الفعال لإنقاذ وإيواء المتضررين في آجال قياسية، مع الحفاظ على معايير الجودة والسلامة.

Sur le meme sujet

حماية حقوق المواطنين وضمان جودة البنيات التحتية في المشاريع السكنية

يعتبر المواطن والمستهلك النهائي للمنتوج العقاري المحور الأساسي الذي تدور حوله أهم التعديلات في مشروع القانون رقم 34.21. لفترة طويلة، عانى مقتنو البقع الأرضية والوحدات السكنية في بعض التجزئات من اختلالات عميقة في جودة التجهيزات الأساسية. كانت بعض المشاريع تُسلم للمواطنين مبتورة من المرافق الحيوية، أو تعاني من ضعف في شبكات الصرف الصحي والإنارة العمومية، مما كان يضطر الساكنة لاحقاً لتحمل تكاليف إضافية أو الدخول في نزاعات قضائية طويلة ومكلفة مع المطورين. جاء هذا النص التشريعي ليضع حداً لهذه الممارسات من خلال فرض ترسانة من الضمانات القانونية والتقنية التي تسبق عملية تسويق أي مشروع عقاري، جاعلاً من تجهيز الأحياء شرطاً لا محيد عنه ولا يقبل الاستثناءات.

إن المفهوم الجديد للتجزئة العقارية لم يعد ينحصر في التقسيم الهندسي للأرض، بل تعداه ليشمل خلق بيئة حياتية متكاملة. القانون يفرض اليوم وبشكل صارم ضرورة توفير مساحات خضراء تتناسب مع حجم الكثافة السكانية المتوقعة في المشروع. هذه الرؤية البيئية تتماشى مع التوجهات العالمية لعام 2026 نحو إنشاء مدن مستدامة وصديقة للبيئة، حيث تعتبر المساحات المشجرة والمتنفسات الطبيعية جزءاً لا يتجزأ من الحق في السكن. إلى جانب ذلك، شدد القانون على ضرورة تخطيط وبرمجة المرافق العمومية من مدارس، ومستوصفات، ومراكز تجارية، لضمان استقلالية هذه المجمعات السكنية وتخفيف الضغط المتزايد على مراكز المدن التقليدية.

ومن التجديدات الجوهرية في هذا الباب، نجد المقاربة الاستباقية في معالجة الملفات ذات الطابع الاجتماعي الحساس. لقد أولى المشرع أهمية بالغة لتأطير العمليات العقارية المرتبطة بإعادة إيواء الفئات الهشة أو تلك المتضررة من الكوارث الطبيعية. ففي السابق، كانت مشاريع إعادة الإسكان تصطدم بتعقيدات مسطرية تؤخر عملية إدماج الساكنة في محيطها الجديد. التعديلات الحالية أوجدت مسارات مسطرية مبسطة وسريعة خاصة بهذه الحالات الاستعجالية، تضمن تجهيز الأراضي المخصصة للإيواء الطارئ بكافة المرافق الضرورية في وقت قياسي، دون الإخلال بمعايير السلامة المعمارية والهندسية، مما يعكس البعد التضامني والإنساني في التشريع التعميري الحديث.

لتحصين هذه الحقوق على أرض الواقع، لم يكتفِ القانون بوضع المبادئ العامة، بل نزل إلى التفاصيل التقنية المرتبطة بالمراقبة القبلية والبعدية لأشغال التجهيز. تم تعزيز صلاحيات اللجان التقنية المكلفة بالاستلام المؤقت والنهائي للأشغال، بحيث يُمنع منعاً كلياً تسليم أي شهادة مطابقة ما لم يتم التأكد الميداني والدقيق من احترام دفتر التحملات بحذافيره. هذه الصرامة المنهجية تهدف إلى حماية المواطن من التلاعبات التي قد تطال جودة المواد المستعملة في البنيات التحتية، وتضمن له استلام عقار يستجيب لكافة المعايير التي التزم بها المطور العقاري في التصاميم الأولية المرخصة.

هذا التحول الجذري في مقاربة حقوق المشترين يعيد بناء جسور الثقة المفقودة بين المواطن وقطاع التطوير العقاري. عندما يدرك المشتري أن هناك إطاراً قانونياً قوياً يقف إلى جانبه ويضمن حقوقه في بيئة مجهزة بالكامل، فإن ذلك ينعكس إيجاباً على الدينامية التجارية للقطاع. إن حماية المواطن لا تتعارض إطلاقاً مع مصالح المنعشين العقاريين الجادين، بل على العكس، هي تقوم بتنقية السوق من الممارسات العشوائية وتخلق منافسة شريفة مبنية على جودة المنتوج وسلامة التجهيزات، وهو ما يؤدي في النهاية إلى الارتقاء بالمشهد الحضري العام وتثمين الثروة العقارية الوطنية.

الآليات الرقابية لضمان التجهيزات الأساسية

تتجسد قوة القانون الجديد في تبنيه لآليات رقابية متطورة ترافق المشروع من مراحله الأولى وحتى التسليم النهائي. لم يعد دور السلطات يقتصر على التأشير على المخططات الورقية، بل امتد ليشمل التتبع الميداني المستمر عبر تقارير إلزامية ينجزها مهندسون مختصون. هذه التقارير تعتبر حاسمة في تقييم مدى مطابقة الأشغال للمواصفات التقنية المنصوص عليها في التراخيص. وفي حال رصد أي تجاوزات أو تقصير في إنجاز شبكات التطهير أو قنوات الماء الصالح للشرب أو تمديدات الكهرباء، يمنح القانون للجهات الوصية صلاحية التدخل الفوري لوقف الأشغال أو فرض غرامات تصحيحية تلزم المطور بتدارك الأخطاء قبل تفاقمها.

إضافة إلى ذلك، تم استحداث نظام الضمانات المالية الذي يلزم مقاولي التجزئات بتوفير كفالات بنكية أو تأمينات تغطي مخاطر العيوب الخفية التي قد تظهر في البنيات التحتية بعد انتهاء الأشغال. هذا النظام المستلهم من أفضل الممارسات الدولية، يضمن للمشترين وللجماعات الترابية وجود سيولة مالية متاحة يمكن الرجوع إليها لإصلاح أي أضرار قد تظهر في الطرقات أو الشبكات دون الحاجة لانتظار نتائج نزاعات قضائية معقدة. إن تفعيل هذه الآلية يعتبر صمام أمان حقيقي يكرس مبدأ المسؤولية الممتدة للمطور العقاري، ويطمئن الساكنة على استدامة جودة محيطهم السكني.

Sur le meme sujet

تحفيز الاستثمار العقاري وتبسيط المساطر الإدارية للمنعشين العقاريين

في الشق الاقتصادي، يعي المشرع تماماً أن قطاع العقار والتعمير يشكل قاطرة أساسية للنمو وخلق فرص الشغل. غير أن هذا القطاع ظل لسنوات يعاني من وطأة البيروقراطية الإدارية وتعدد المتدخلين، مما كان ينعكس سلباً على تكلفة المشاريع وآجال إنجازها. من هنا، جاء الهدف الثاني لمشروع القانون ليركز بشكل صريح على تحسين مناخ الاستثمار عبر إقرار ثورة حقيقية في تبسيط المساطر وتقليص آجال منح التراخيص. لقد أصبح عامل الزمن في عام 2026 محدداً حاسماً في ربحية المشاريع العقارية، وأي تأخير إداري غير مبرر يترجم مباشرة إلى خسائر مالية فادحة يتحمل تبعاتها المستثمر والمستهلك على حد سواء.

ولعل أبرز ما يميز الصياغة الجديدة للقانون هو الانتقال من منطق الإدارة المتحكمة إلى منطق الإدارة المواكبة والميسرة. تم إرساء منظومة قانونية واضحة ومرنة تعزز الثقة وتشجع المبادرة الحرة، من خلال تحديد آجال قانونية صارمة ومقيدة للإدارات العمومية للرد على طلبات الترخيص المودعة. وفي حالة تجاوز هذه الآجال دون مبرر قانوني، تم إدراج مبدأ سكوت الإدارة بمثابة موافقة في بعض المساطر المحددة، وهو إجراء جريء يضع الإدارة أمام مسؤولياتها ويقطع مع ممارسات التماطل التي كانت تدفع العديد من المستثمرين للعزوف عن إطلاق مشاريع جديدة. هذا الوضوح التشريعي يعطي رؤية استشرافية دقيقة للمنعش العقاري لضبط ميزانيته وجدولة أشغاله.

ولتوضيح حجم هذا التحول، دعونا نتخيل مسار شركة افتراضية باسم « آفاق للعمران والتطوير ». في ظل القانون القديم، كانت الشركة تضطر للتنقل بين عشرات المصالح الإدارية، حاملة أطناناً من الملفات الورقية، لتنتظر أشهراً وربما سنوات للحصول على الموافقات المبدئية، ناهيك عن التضارب المتكرر في الآراء بين مختلف اللجان التقنية. أما في ظل المقتضيات الجديدة، فالشركة تودع ملفها عبر منصة رقمية موحدة، وتتفاعل مع شباك وحيد ملزم بالرد ضمن مهلة زمنية دقيقة، بناءً على دفاتر تحملات معيارية لا تترك مجالاً للتأويلات الشخصية. هذا الانتقال نحو الرقمنة والتوحيد المسطري يعتبر نقلة نوعية في تدبير الشأن العقاري.

علاوة على ذلك، أتاح القانون مرونة غير مسبوقة في التعامل مع المشاريع الكبرى ذات النفع العام وعمليات التهيئة الواسعة. تم إقرار مساطر استثنائية مشجعة للمستثمرين الذين يقدمون مشاريع مندمجة تساهم في خلق أقطاب حضرية جديدة متكاملة. هؤلاء المستثمرون يستفيدون من تحفيزات إدارية ومواكبة تفضيلية، شريطة التزامهم بالمعايير البيئية والجودة المعمارية. إن تشجيع هذا النوع من الاستثمارات يهدف إلى فك العزلة عن المناطق المحيطية للمدن، وخلق دينامية سوسيو-اقتصادية في مجالات ترابية جديدة، مما يساهم في تحقيق التوازن المجالي والحد من التمركز المفرط في الأحياء التقليدية.

إن تبسيط المساطر الإدارية لا يعني بأي حال من الأحوال التساهل في تطبيق القانون أو التفريط في ضوابط السلامة، بل يعني حذف الحلقات الإدارية المفرغة والمكررة التي لا تقدم أية قيمة مضافة لمراقبة المشروع. هذا التوجه البراغماتي ينسجم مع الرؤية الاقتصادية الحديثة التي تعتبر المستثمر شريكاً استراتيجياً في التنمية الحضرية يجب دعمه وتوفير البيئة الحاضنة لنجاح مشاريعه. وبذلك، فإن مشروع القانون الجديد يضرب عصفورين بحجر واحد: تسريع وتيرة إنتاج السكن والتجهيزات لتلبية الطلب المتزايد، وضخ دماء جديدة في الدورة الاقتصادية للبلاد عبر تحفيز الرساميل الوطنية والأجنبية للاستثمار في قطاع حيوي.

الأثر الاقتصادي المباشر للوضوح القانوني

لا يمكن حصر تأثير هذه التعديلات في الجانب الإداري البحت، بل يمتد أثرها العميق ليشمل البنية التمويلية لقطاع العقار. المؤسسات البنكية والمالية تنظر بعين الرضا إلى هذا التطور التشريعي، لأن الوضوح القانوني وتقليص آجال التراخيص يقلل من « مخاطر التطوير » (Development Risk) التي كانت ترفع من تكلفة القروض الموجهة للمنعشين العقاريين. عندما يكون مسار الترخيص والإنجاز والتسليم مضبوطاً زمنياً وقانونياً، تنخفض الفوائد البنكية وتتحسن شروط التمويل، مما ينعكس في نهاية المطاف على خفض التكلفة الإجمالية للمشروع، وبالتالي طرح وحدات سكنية وبقع مجهزة بأسعار أكثر تنافسية وفي متناول شريحة أوسع من المواطنين.

كما أن هذا الاستقرار التشريعي يفتح الباب واسعاً أمام جذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة في قطاع التهيئة العمرانية. المستثمر الدولي يبحث دائماً عن أسواق تتميز بالشفافية والنجاعة الإدارية. بفضل هذا القانون، يقدم المغرب نفسه في عام 2026 كوجهة استثمارية ناضجة، تتوفر على إطار قانوني يحمي الرأسمال ويضمن انسيابية الإجراءات الإدارية. هذا المعطى سيسهم بلا شك في تطوير أساليب البناء وإدخال تكنولوجيات حديثة في التهيئة الحضرية عبر الشراكات الدولية، مما يرفع من تنافسية المقاولات الوطنية ويساهم في نقل المعرفة والخبرات في مجال التعمير المستدام.

Sur le meme sujet

الارتقاء بجودة التهيئة العمرانية والنقل التلقائي للمرافق إلى الملك العمومي

يمثل الهدف الثالث والأخير من الفلسفة المؤطرة لمشروع القانون تحدياً حقيقياً في مجال التدبير المحلي، ويتعلق الأمر بالارتقاء بجودة التهيئة العمرانية وضمان ديمومتها. لسنوات عديدة، شكلت مرحلة ما بعد انتهاء أشغال التجزئات العقارية كابوساً للمجالس المنتخبة. ففي كثير من الأحيان، كان المنعشون العقاريون يتأخرون، أو حتى يتهربون، من القيام بإجراءات التسليم النهائي والتخلي عن الطرقات والشبكات ومساحات المرافق لصالح الملك العمومي الجماعي. هذا الفراغ القانوني والواقعي كان يمنع الجماعات من التدخل لصيانة هذه المرافق، مما يؤدي إلى تدهورها السريع وتذمر الساكنة. القانون الجديد جاء ليعالج هذه المعضلة من جذورها عبر آلية مبتكرة وحاسمة.

تتمثل هذه الآلية في إقرار مبدأ النقل التلقائي للطرق والشبكات (ماء، كهرباء، تطهير، اتصالات) والمساحات غير المبنية المخصصة للمرافق إلى الملك العمومي الجماعي، وذلك بمجرد الحصول على قرار التسلم المؤقت للأشغال. هذا التحول الجوهري ينهي حقبة طويلة من النزاعات الإدارية والقضائية حول وضعية هذه التجهيزات. بموجب هذا المقتضى، تصبح الجماعة الترابية هي المالكة الشرعية والمشرفة الفعلية على هذه البنيات بمجرد اكتمالها الأولي والمصادقة عليها، مما يمنحها السند القانوني للتدخل المباشر لضمان النظافة، والإنارة، والصيانة المستمرة، وإدراج هذه الأحياء الجديدة ضمن المخططات الجماعية للخدمات العمومية.

ولكي لا تتحمل ميزانية الجماعات الترابية تبعات أي أخطاء أو غش في إنجاز هذه التجهيزات قبل الاستلام النهائي، منح القانون المشرع لرؤساء المجالس الجماعية صلاحيات واسعة ومتقدمة. فقد تم تمكينهم من آليات قانونية ناجعة لاسترجاع مصاريف إصلاح العيوب التي قد تظهر خلال فترة الضمان. إذا تقاعس المطور العقاري عن التدخل لإصلاح تشقق في طريق، أو خلل في شبكة الإنارة، يحق لرئيس المجلس التدخل الفوري والقيام بالأشغال اللازمة عبر شركات مختصة، على أن يتم استخلاص تلك المصاريف بقوة القانون من المنعش العقاري، إما عبر تسييل الضمانات المالية المودعة أو عبر مساطر التحصيل الجبري.

هذا الحزم التشريعي يفرض على مطوري التجزئات العقارية تبني معايير جودة عالية منذ بداية الأشغال، علمًا أنهم سيظلون مساءلين عن أي عيب تقني يظهر لاحقًا. إنها مقاربة تعتمد على الوقاية والردع المالي في آن واحد، لضمان تسليم مجالات حضرية خالية من العيوب الهيكلية. كما أن تمكين الجماعات من هذه الصلاحيات يعزز من مفهوم اللامركزية الإدارية والمالية، ويعطي للمنتخبين الأدوات الفعالة للاستجابة لشكايات المواطنين المتعلقة بالبنية التحتية دون التذرع بغياب السند القانوني للتدخل في تجزئات لم تُسلم بعد بشكل نهائي.

إن الارتقاء بجودة التهيئة العمرانية لا يقتصر فقط على الصيانة، بل يشمل البعد الجمالي والهندسي للمدن. عبر هذه الصياغة الجديدة للقانون، تكتسب المجالس قدرة أكبر على توحيد المشهد الحضري وتطبيق معاييرها الخاصة بالتشجير، والإنارة الذكية، وتهيئة الفضاءات العمومية لتكون دامجة ومتاحة للجميع، بما في ذلك الأشخاص ذوي الحركة المحدودة. إن انتقال ملكية هذه الفضاءات بسلاسة إلى الملك العام يشكل لبنة أساسية في بناء هوية بصرية ووظيفية متجانسة للمدن، تتجاوز منطق التجزئات المعزولة لترسم لوحة حضرية متناغمة تعبر عن تطور التخطيط العمراني في البلاد.

• ✅ انتقال الملكية بسلاسة: نقل الطرق والشبكات تلقائياً للملك العمومي فور التسلم المؤقت.
• ✅ سرعة التدخل الجماعي: إمكانية قيام البلدية بالصيانة الفورية دون عوائق قانونية.
• ✅ تفعيل المحاسبة المالية: حق استرجاع مصاريف الإصلاحات من المطور المتقاعس.
• ✅ ضمان جودة التجهيزات: إلزام المنعشين بمعايير صارمة تفادياً للغرامات واقتطاع الكفالات.
• ✅ توحيد المشهد الحضري: دمج التجزئات الجديدة بسرعة ضمن النسيج العام للمدينة.

الأثر على المالية المحلية والتخطيط الحضري

إن تبني النقل التلقائي للمرافق يحمل في طياته تأثيرات إيجابية جداً على مستوى التخطيط المالي للجماعات الترابية. ففي السابق، كانت البلديات تجد صعوبة في برمجة ميزانيات لقطاعات معينة بسبب ضبابية الوضعية القانونية لبعض الأحياء التي لم تكتمل مسطرة تسليمها. الآن، مع التحديد الزمني الدقيق لانتقال الملكية، أصبح بإمكان المخططين الماليين في الجماعات إدراج هذه الأحياء الجديدة ضمن ميزانيات التسيير والتجهيز السنوية بشكل استباقي ومدروس، سواء تعلق الأمر بتمديد مسارات النقل الحضري أو عقود التدبير المفوض لجمع النفايات.

من جهة أخرى، يساهم هذا المقتضى في حماية الرصيد العقاري العام من الترامي والضياع. فالمساحات غير المبنية المخصصة للمرافق كالمدارس والمساحات الخضراء، والتي تنتقل تلقائياً للملك العمومي الجماعي، تصبح محصنة قانونياً ولا يمكن تغيير وجهتها أو المضاربة بها مستقبلاً. هذا يوفر للجماعة رصيداً عقارياً استراتيجياً يمكن تعبئته لإنشاء مشاريع تنموية أو اجتماعية تخدم الساكنة المباشرة للحي، وهو ما يعتبر خطوة جبارة في اتجاه عقلنة تدبير الوعاء العقاري العام وتوجيهه حصرياً لخدمة المنفعة العامة وتطوير التجهيزات الجماعية.

الدينامية الإقليمية لتنظيم العقار: تقاطع التشريعات المغربية مع التجارب العربية لعام 2026

إن التحول العميق الذي يشهده قانون التجزئات العقارية وتقسيم الأراضي ليس معزولاً عن سياق إقليمي وعربي أوسع، حيث باتت سنة 2026 تمثل نقطة انعطاف حقيقية في حكامة القطاع العقاري بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا. القاسم المشترك بين مختلف هذه التشريعات هو السعي الحثيث لضبط الإيقاع العمراني وتجاوز الفراغات القانونية التي خلفتها مرحلة التوسع العشوائي. إذا نظرنا بتمعن في المشهد التشريعي الإقليمي، سنجد تقاطعات جوهرية تؤكد أن التوجه نحو صرامة الرقابة وضمان حقوق المشترين أصبح ضرورة حتمية تفرضها متغيرات السوق واحتياجات الساكنة.

على سبيل المثال، تتزامن المصادقة على القانون المغربي الجديد مع خطوات مماثلة في سلطنة عمان، حيث صدر مؤخراً المرسوم السلطاني رقم 79 لسنة 2026 القاضي بإصدار قانون التنظيم العقاري. المثير للاهتمام هو التطابق في الأهداف الفلسفية بين النصين. فالقانون العماني شدد بشكل صارم على مسألة عدم التزام المطور بضمان حسن التنفيذ وإصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز مشاريع البيع على الخارطة، وهو نفس الهاجس الذي عالجه القانون المغربي عبر تمكين رؤساء المجالس الجماعية من استرجاع مصاريف العيوب. هذا التوجه الموحد يعكس إدراكاً إقليمياً بأن مرحلة تسليم العقار ليست نهاية مسؤولية المطور، بل بداية التزام قانوني بديمومة جودة التجهيزات والبناء.

وفي الاتجاه ذاته، نجد الدينامية التشريعية في المملكة الأردنية الهاشمية، حيث شكلت التعديلات المقترحة على قانون « الملكية العقارية » لعام 2026 نقاشاً واسعاً، لا سيما فيما يخص تجاوز شرط إجماع الشركاء في تقسيم الأراضي وإدارتها لتسهيل الاستثمار. هذا التعديل الأردني يتناغم تماماً مع الرغبة المغربية في تبسيط مساطر تقسيم العقارات وتجاوز حالات « الشياع » والتعقيدات الموروثة التي كانت تجمد آلاف الهكتارات من الأراضي الصالحة للتعمير وتخرجها من الدورة الاقتصادية. إن تسهيل التقسيم والفرز يشكل رافعة أساسية لتحرير الأوعية العقارية وتشجيع الاستثمار فيها بطرق قانونية ومنظمة.

هذا التقارب الإقليمي في الرؤى التشريعية يسلط الضوء على مفهوم جديد يمكن تسميته بـ « اليقظة العقارية المندمجة ». الدول في عام 2026 أدركت أن الرأسمال الاستثماري في العقار سريع التنقل، وأنه يبحث دائماً عن البيئات الأكثر شفافية وأماناً قانونياً. بالتالي، فإن تحديث ترسانة القوانين المنظمة للتجزئات وتقسيم الأراضي أصبح أداة تنافسية إقليمية لجذب كبريات شركات التطوير العقاري. المغرب، بصياغته الجديدة والمتقدمة للقانون رقم 34.21، يضع نفسه في طليعة هذه الدينامية، مقدماً نموذجاً تشريعياً يوازن ببراعة بين الحزم الرقابي الذي يحمي الفضاء العام والمواطن، والمرونة الإدارية التي تغري رأس المال والمنعشين المبتكرين.

إن هذه المقارنة الإقليمية تؤكد مجدداً أن التشريع العقاري المعاصر يجب أن يكون مرناً، قادراً على التعلم من تجارب الجوار، ومستوعباً للتحديات العالمية المشتركة المتمثلة في التغير المناخي والضغط الديموغرافي على المدن. من خلال إقرار قواعد واضحة لضمان التنفيذ، والنقل التلقائي للمرافق، وتسهيل الاستثمار، ينخرط المغرب بقوة في صناعة جيل جديد من القوانين التي لا تكتفي بتنظيم الحاضر، بل تستبق أزمات المستقبل العمرانية لتصنع مدناً تعج بالحياة، متماسكة اقتصادياً، وعادلة اجتماعياً.

الأبعاد التنافسية للتشريعات العقارية الموحدة

يتضح جلياً أن تطوير التشريعات العقارية يحمل بعداً تنافسياً استراتيجياً. عندما تقوم دول المنطقة بتوحيد رؤاها حول ضرورة حماية المشترين وضمان الجودة وإلزام المطورين، فإن ذلك يخلق سوقاً إقليمية ذات معايير عليا تجبر الشركات العاملة في القطاع على الرفع من مستوى أدائها الهندسي والتقني. المطور العقاري الذي يعتاد على العمل وفق معايير الجودة والضمان المالي في المغرب بقانونه الجديد، سيجد نفسه مؤهلاً بكل سهولة لاقتحام أسواق خليجية وعربية أخرى تطبق نفس الاشتراطات، مما يفتح آفاقاً واسعة لتصدير الخبرة المغربية في مجال التعمير والتهيئة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن هذا التقاطع في التوجهات التشريعية يمهد الطريق لخلق شراكات استثمارية عابرة للحدود. الصناديق السيادية والمستثمرون المؤسساتيون العرب ينظرون إلى القوانين المشابهة والمألوفة كعنصر مشجع لضخ الأموال. استقرار القانون ووضوح مسطرة محاسبة المطورين، سواء في التجزئات السكنية أو التقسيمات العقارية الكبرى، يجعل من السوق المغربي امتداداً آمناً وجذاباً للمحافظ الاستثمارية الإقليمية، مما يضمن تدفقات مالية مهمة تدعم المشاريع المهيكلة وتساهم في تنزيل الرؤية التنموية الشاملة للبلاد بكل ثقة وثبات.

Ali Al-Qawari

صحفي وكاتب مغربي يتمتع بخبرة تزيد عن خمسة عشر عاماً في تغطية الأخبار المحلية والإقليمية. عمل سابقاً كمراسل ميداني لعدة صحف يومية في الرباط والدار البيضاء قبل انضمامه إلى هيئة تحرير صحيفة أخبار 24، حيث أشرف على خطها التحريري.